Mallorca, Toskana, Côte d’Azur – rund eine Million Bundesbürger besitzt eine Immobilie im Ausland. Weitere 700.000 Deutsche suchen im Ausland noch nach einer geeigneten Immobilie. Ob Investition für den Ruhestand oder Kapitalanlage, wer im Ausland eine Imobilie kauft, sollte auch an das Finanzamt denken.

Eigentümer und Käufer von Immobilien im Ausland müssen seit dem Jahressteuergesetz 2009 neu rechnen. Seitdem unterliegen Mieteinkünfte, die deutsche Steuerzahler in EU-Ländern erzielen, meist nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Diese Regelung macht beim Eigentum von Immobilien im Ausland neue Gestaltungsmodelle möglich.

Mieteinkünfte von Immobilie im Ausland richtig versteuern

Üblicherweise werden Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie steht. In Deutschland bleiben diese Mieten dagegen steuerfrei. Trotzdem wurden die ausländischen Einkünfte bislang bei der Berechnung des Steuersatzes in Deutschland berücksichtigt. Die Folge: Für die Eigentümer der Auslandsimmobilie stieg hierzulande der Einkommensteuersatz und damit die Steuerlast. Genau das wurde geändert. Jetzt bleiben sowohl positive als auch negative Mieteinkünfte im Ausland bei der deutschen Besteuerung vollständig außer Betracht. Dies gilt für alle Länder, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode getroffen hat.

Wer vermietbare Ferienimmobilien im EU-Ausland besitzt, kann sich freuen. “Investitionen in EU-Immobilien werden für deutsche Anleger deutlich attraktiver, wenn mit der Ferienimmobilie positive Mieteinkünfte erwirtschaftet werden”, sagt Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der DHPG. “Anderseits wirkt sich der Wegfall des Progressionsvorbehalts im Verlustfall nachteilig aus.”

Tipp: Die Eigentümer von Immobilien im Ausland sollten sich stärker bemühen, ihre Immobilie zu vermieten. Wer sich für eine Auslandsimmobilie interesiert, sollte unbedingt die Vermietbarkeit der Immobilie im Blick behalten. Die Steuerersparnis kann einige tausend Euro pro Jahr betragen.

Sonderbehandlung für Immobilie in  Spanien oder Finnland

Eine Sonderrolle nehmen Immobilien in Spanien und Finnland ein. Wer in diesen Ländern Überschüsse erzielt, muss diese im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens mit Anrechnungsmethode in Deutschland versteuern. Im Gegenuzug lassen sich Verluste, die der Steuerzahler in den gleichen Ländern erleidet, in voller Höhe mit seinen übrigen Einkünften in Deutschland verrechnen. Wenn das Ferienhaus auf Mallorca in den ersten Jahren rote Zahlen schreibt, reduziert das folglich die deutsche Steuerlast des Eigentümers. Mit anderen Worten: “Das Finanzamt finanziert mit der Steuererstattung einen Teil der Investition”, sagt DHPG-Berater Wolfgang Hornbruch.

Steuervorteile bei Immobilie im Ausland ausschöpfen

Der Fiskus hält für Eigentümer von Ferienimmobilien im In- und Ausland einige steuerliche Vorteile bereit. Allerdings sind sie an strenge Voraussetzungen geknüpft. Was Steuerpflichtige beachten sollten, um in den Genuss der Vergünstigungen zu kommen.

1. Reine Fremdvermietung: Alle in der Bau- und Vermietungsphase anfallenden Kosten sind steuerlich als Werbungskosten bzw. Betriebskosten absetzbar. Dazu zählen Notar- und Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Bewirtschaftungskosten, aber auch Vermietungsprovisionen. Das Finanzamt fordert eindeutige Nachweise für die reine Fremdvermietung. Grundsätzlich gilt: Die ortsübliche Vermietungszeit darf nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten werden. Wer einen ganzjährigen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Reiseveranstalter vorlegt, ist auf der sicheren Seite.

2. Fremdvermietung und Eigennutzung: Aufwendungen für die Teilzeitvermietung können anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Gewinnprognose über 30 Jahre nachweist. Dem Finanzamt sind vermietete und selbst genutzte Zeiträume genau aufzuschlüsseln und zu belegen. Als Vermietungszeiten werden auch Renovierungsaufenthalte und gegebenenfalls anteilig Leerstandzeiten angerechnet.

3. Reine Eigennutzung: Aufwendungen rund um die Immobilie erkennt das Finanzamt nicht als Werbungs- oder Betriebskosten an. Allerdings sind auch für Ferienimmobilien haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen steuerlich begünstigt. Eingeschlossen sind Reinigungsdienste, Reparaturen und Renovierungen als auch Gärtner- und Hausmeisterarbeiten. Gefördert werden 20 Prozent der Lohnkosten, bei Handwerkerleistungen bis 1.200 Euro und bei haushaltsnahen Dienstleistungen bis 4.000 Euro pro Jahr. Bedingung ist eine Rechnung mit getrennten Lohn- und Materialkosten sowie die Begleichung per Überweisung.