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Gelackt und nicht gestrichen

Schönheitsreparatur für Holzteile

Über Geschmack lässt sich angeblich nicht streiten. Dass das nicht die ganze Wahrheit ist, zeigen die zahlreichen Streitfälle über Farbwahlklauseln in Mietverträgen. Mit diesen legen Vermieter für Schönheitsreparaturen die Art der Tapete und Wandfarbe fest. Ob sich die Mieter an die Vorgaben halten müssen, hängt vom Zeitpunkt der vereinbarten Schönheitsreparatur und vom Wortlaut der Farbwahlklausel ab. In Karlsruhe kam jetzt eine in der Praxis oft eingesetzte Farbwahlklausel für Holzteile wie Fenster, Türen oder Zierleisten auf den gerichtlichen Prüfstand. Laut Mietvertrag sollte der Mieter die Holzteile der Wohnung vor seinem Auszug in neutralen Farbtönen streichen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass sich Mieter an eine solche Farbwahlklausel halten müssen (Aktenzeichen VIII ZR 283/07).

Im Urteilsfall ging es um einen Mietvertrag mit Pflicht zur Schönheitsreparatur. Der Mietvertrag enthielt außerdem eine Farbwahlklausel mit dem folgenden Wortlaut: “Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.” An dieser Formulierung hatte der Bundesgerichtshof nichts auszusetzen. Wer als Mieter einen Vertrag mit gleichem Wortlaut abgeschlossen hat, sollte sich an die Vorgaben der Farbwahlklausel halten.

Hintergrund: Grundsätzlich dürfen Mieter die Mietwohnung nach eigenem Geschmack einrichten. Dazu gehört auch das Recht auf eigene Farbwahl. Solange sie in der Wohnung hausen, können sie Wände, Türen und Fenster anstreichen, wie sie wollen. Versucht der Vermieter seinem Mieter einen anderen Geschmack aufzuzwingen, etwa indem er die Pflicht zu Schönheitsreparaturen während der Mietdauer laut Mietvertrag mit konkreten Farbvorgaben verknüpft, dann ist die Farbwahlklausel unwirksam.

Das ändert sich erst, wenn sich die Farbwahlklausel ausschließlich auf den Zustand bei Rückgabe der Mietwohnung bezieht. Denn Vermieter haben laut Bundesgerichtshof ein legitimes Interesse daran, “die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.” Was das genau bedeutet, hat der Bundesgerichtshof bereits im Juni 2008 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 224/07 entschieden. Demnach sind Farbwahlklauseln juristisch wasserdicht, wenn sie sich – erstens – nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung beziehen und – zweitens – den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festnageln, sondern ihm einen gewissen Spielraum bei der Gestaltung lassen. Hier geht, was “für weite Mieterkreise annehmbar” ist. In diesem Sinn handelt auch ein Vermieter korrekt, der seinem Mieter beim Wohnungsauszug “neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten” vorschreibt. Gegen diese Art von vertraglichen Vorgaben hat der Bundesgerichtshof nichts einzuwenden.

Die gleichen Regeln gelten grundsätzlich auch für Farbwahlklauseln mit Bezug auf die Holzteile einer Mietwohnung. Allerdings gibt es hier einen feinen Unterschied, auf den kein Mieter von alleine kommen dürfte. Denn der Bundesgerichtshof unterscheidet bei Holz in der Hütte sehr genau zwischen “lackierten” und “farbig gestrichenen” Bauteilen.

Laut Bundesgerichtshof heißt “farbig gestrichen” so viel wie zugekleistert. Das Holz ist bei Wohnungsübernahme also farbdeckend angemalt. Entsprechend großzügig sollte die Farbwahlklausel ausfallen. Lässt sie neben dem ursprünglichen Anstrich zu Vertragsbeginn bei Auszug neben der Ursprungsfarbe auch einen Anstrich der Holzteile “in Weiß oder hellen Farbtönen” zu, hat der Mieter genügend Spielraum. Fazit: Die Farbwahlklausel ist wirksam,  der Mieter tut gut daran, sich an die Vorgaben zu halten.

Noch enger wird es für die Mieter bei “lackierten” Holzteilen. Bei diesen brauchen die Vermieter ihren Mietern keinerlei Gestaltungsspielraum zu lassen. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil klar gestellt.

Im Urteilsfall war die enge Farbvorgabe für die “lackierten” Holzteile der Stein des Anstoßes. Dass der Mieter in der Sache grundsätzlich unterlag, begründete der Bundesgerichtshof so: Lackierte Holzteile kann auch heißen, dass diese nur farblos lackiert oder lasiert sind. In diesem Fall lässt sich eine Änderung im Farbton allenfalls nur noch dadurch rückgängig machen, dass der Vermieter die Holzteile abschleifen lässt. Doch damit hätte der Mieter provoziert, wozu er kein Recht hat: Den Eingriff in die Substanz der Wohnung. Der Bundesgerichtshof im O-Ton: “Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter nicht gestattet.”

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