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Problemzonen im Gewerbemietvertrag

Ob Büro, Praxis oder Ladenlokal: Vermieter haben bei Mietverträgen für Gewerbe einen größeren Gestaltungsspielraum als beim stark reglementierten Wohnraummietvertrag. Genau deshalb sollten Unternehmer das Kleingedruckte genau unter die Lupe nehmen, bevor sie einen Gewerbemietvertrag unterschreiben, rät die Wirtschaftskanzlei WWS.

Private Mieter genießen einen umfassenden gesetzlichen Schutz. Ganz anders die Lage bei gewerblichen Mietern. Weil es für Gewerbemietverträge kaum rechtliche Regelungen gibt, verbergen sich in Gewerbemietverträgen viele Fallstricke. „Eine gründliche Vertragsgestaltung mit klaren Absprachen bewahrt vor bösen Überraschungen“, empfiehlt die Wirtschaftskanzlei WWS in Mönchengladbach.

Problemzone 1: Der Konkurrenzschutz

„Unternehmer sollten darauf achten, den Geschäftszweck im Vertrag genau zu definieren“, rät Rechtsanwalt Oliver Weger von WWS. „Sonst drohen Streitigkeiten beim Konkurrenzschutz.“ Zwar besteht laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (Aktenzeichen XII ZR 117/10). Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Sicherheitshalber sollten Mieter auf eine explizite Konkurrenzklausel im Gewerbemietvertrag drängen, um unliebsame Konkurrenz im gleichen Gebäude von vornherein auszuschließen.

Problemzone 2: Das Ende des Mietvertrags

Auch die Beendigung von Mietverträgen kann zum Problem werden. Denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartsende. Doch in vielen Fällen sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für den Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für den Mieter. Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe die Option einer außerordentlichen Kündigung mit einer kurzen Frist einräumt. „Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben“, rät WWS-Rechtsanwalt Weger. „Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu 5 Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.“

Problemzone 3: Nebenkosten

Ein weiterer kritischer Punkt sind die Nebenkosten. Hier ist zu klären, mit welchem Verteilungsschlüssel der Vermieter die Betriebskosten auf die Mieter umlegt und was alles zu den Betriebskosten zählt. Um bösen Überraschungen bei den Nebenkosten vorzubeugen, sollten sich die Unternehmer schon vor Abschluss des Mietvertrages die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Betriebsjahre vorlegen lassen und diese genau studieren. „So können Unternehmen sicherstellen, dass die vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen fair und vor allem realistisch kalkuliert sind“, sagt Rechtsanwalt Weger.

Problemzone 4: Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen

Konfliktträchtig ist auch die Frage, wer die Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernimmt. Diese Pflichten werden oft in unzulässigem Umfang auf den Mieter abgewälzt.

 

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