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So funktioniert die Mietminderung

Baugerüst: Bei Baulärm MietminderungBaulärm, kaputte Heizung, Schimmelbefall: Bei einem Mietmangel greifen Mieter zum Rotstift und kürzen die Miete. Bleibt die Frage, ob der Mangel tatsächlich zur Mietminderung berechtigt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt die Voraussetzungen geklärt, was Mieter beachten müssen, wenn sie die Miete komplett zurückhalten wollen. Das Urteil ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung.

Im Urteilsfall mit dem Aktenzeichen VIII ZR 330/09 hatte ein Vermieter seinem Mieter gekündigt, weil dieser zwei Monate lang mit der Miete in Verzug war. Der Mieter widersprach der Kündigung und verwies auf Schimmelbefall in der Wohnung. Trotzdem entschied der BGH zugunsten des Vermieters. Der Grund: Der Mieter hatte den Mangel gegenüber dem Vermieter nicht rechtzeitig angezeigt. Das hätte er aber tun müssen, um die Miete einzubehalten.

Mieter müssen Vermieter über Mietmangel informieren

Das Gesetz sieht bereits jetzt eine Anzeigepflicht vor. Allerdings nur für die Mietminderung. Nach dem Urteil des BGH ist die Information des Vermieters auch im Fall einer Zurückbehaltung der Miete für den Mieter eine Pflichtsache.

Juristen unterscheiden grundsätzlich zwischen dem Recht zur Mietminderung und dem Recht auf Zurückbehaltung der Miete. Mieter können beide Rechte nebeneinander geltend machen. Welche Form einer Kürzung ratsam ist, hängt vom Einzelfall ab.

Eine berechtigte Minderung reduziert die Miete endgültig. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt zur vorläufigen Einbehaltung von Teiulen der Miete. Die zurückbehaltene Summe kann bis zu fünfmal höher als der berechtigte Minderungsbetrag sein. Hierdurch kann der Mieter enormen Druck auf den Vermieter ausüben und ihn zur zügigen Mängelbeseitigung bewegen. Solange die Beeinträchtigung anhält, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Der einbehaltene Betrag ist nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter nachzuzahlen.

“Mieter sollten ihre Rechtsansprüche genau prüfen, aber nicht um jeden Preis durchsetzen”, empfiehlt Burkhard Raffenberg, Rechtsanwalt der Kanzlei DHPG in Bonn. Der Grund: “Ein überzogenes Vorgehen wird schnell zum Bumerang”, warnt der Rechstexperte.

Bei unberechtigter Mietminderung droht die Kündigung

Bei einer unberechtigten Minderung oder Zurückbehaltung kann der Mieter in Zahlungsverzug geraten. Für einige Vermieter ist das ein willkommener Anlass, sich vom Mieter zu trennen. Gegenwehr ist dann meist zwecklos. Rechtsanwalt Raffenberg: “Oft sprechen Vermieter neben der fristlosen Kündigung gleich noch eine ordentliche Kündigung aus.” Die Beurteilung von Mietmängeln bietet einen großen Interpretationsspielraum. Mieter und Vermieter sollten in jedem Fall systematisch vorgehen und ihre Handlungsoptionen sorgfältig prüfen.

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