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Mieterhöhung statt Schönheitsreparatur

Nachdem Richter die Pflicht zur Schönheitsreparatur zum Vorteil der Mieter neu geregelt haben, müssen ausgerechnet die Mieter von Sozialwohnungen mit einer Mieterhöhung rechnen. Diese hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt zumindest für öffentlich geförderten Wohnraum zum legitimen Ersatz für unwirksame Klauseln im Mietvertrag gekürt (Aktenzeichen: VIII ZR 177/09). Sicher vor dieser Kompensation für eine unwirksame Vertragspflicht zur Schönheitsreparatur sind nur die Mieter in frei finanzierten Wohnungen. Das hatte der BGH schon zuvor mit dem Urteil VIII ZR 181/07 klar gestellt.

Vermieter dürfen Mieter zur Schönheitsreaparatur verpflichten

Hintergrund: Jeder Mietervertrag enthält eine Klausel über Schönheitsreparaturen. Mit ihnen wollen die Vermieter dem Mieter die Pflicht zur Schönheitsreparatur aufbürden. Was viele Jahre funktionierte, hat der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren auf den Prüfstand gestellt und prompt eine Klausel nach der anderen für unwirksam erklärt. Seitdem haben Vermieter ein ernsthaftes Problem: Wenn die Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen müssen, müssen die Vermieter die Kosten tragen. Kein Wunder, dass sie nach einem Ausweg suchen. Seitdem streiten sich Vermieter und Mieter nicht mehr nur über die Wirksamkeit von Vertragsklauseln, sondern auch über Mieterhöhungen. Bei dieser Rechtsfrage sind zwei Urteile des BGH entscheidend:

Im ersten Fall entschied der BGH im Juli 2008, dass die Vermieter von frei finanziertem Wohnungen ihren Mietern nicht ohne weiteres eine Mieterhöhung aufbrummen können, um die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel über Schönheitsreparaturen auszugleichen. Zumindest ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgleich für die unwirksame Klausel hält der BGH nicht für rechtens (Aktenzeichen: VIII ZR 181/07).

Mieterhöhung gleicht unwirksame Vertragsklausel aus

Anders im zweiten Fall mit dem Aktenzeichen VIII ZR 177/09. Hier ging es allerdings nicht um frei finanzierten Wohnraum, sondern um öffentlich geförderten Wohnraum, meist Sozialwohnung genannt. Typischerweise werden diese Wohnungen von so genannten Wohnungsbaugenossenschaften vermietet. So war es auch im Urteilsfall. Als der Vermieter feststellte, dass seine Mietverträge nicht wasserdicht sind, hat er seinen Mietern zwei Alternativen angeboten: Entweder sie stimmen einer nachträglichen Vertragsänderung zu oder sie müssen mit einer Mieterhöhung rechnen.

Im Urteilsfall haben die Mieter beides abgelehnt. Doch damit scheiterten sie vor dem Bundesgerichtshof. Dieser entschied, dass Wohnungsbaugenossenschaften als Vermieter von Sozialwohnungen und öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nachträglich erhöhen dürfen, um die Folgen einer unwirksamen Klausel über Schönheitsreparaturen auszugleichen.

Die Mieten für Sozialwohnungen werden nach gesetzlichen Vorschriften berechnet. Diese lassen ausdrücklich zu, dass der Vermieter auch die Kosten für Schönheitsreparaturen mit einkalkuliert. Es sei denn, die Schönheitsreparaturen werden wirksam auf den Mieter übertragen. Genau das traf im Urteilsfall nicht zu. Die Mieterhöhung hat dennoch Grenzen: Der Vermieter darf mit der Miete bei der Sozialwohnung prinzipiell nur bis zur gesetzlich zulässigen Miete gehen.

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