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Immobilie im Ausland richtig versteuern

Sandburg: Immobilien im Ausland richtig versteuernMallorca, Toskana, Côte d’Azur – rund eine Million Bundesbürger besitzt eine Immobilie im Ausland. Weitere 700.000 Deutsche suchen im Ausland noch nach einer geeigneten Immobilie. Ob Investition für den Ruhestand oder Kapitalanlage, wer im Ausland eine Immobilie kauft, sollte auch an das Finanzamt denken.

Eigentümer und Käufer von Immobilien im Ausland müssen seit dem Jahressteuergesetz 2009 neu rechnen. Seitdem unterliegen Mieteinkünfte, die deutsche Steuerzahler in EU-Ländern erzielen, meist nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Diese Regelung macht beim Eigentum von Immobilien im Ausland neue Gestaltungsmodelle möglich.

Mieteinkünfte von Immobilie im Ausland richtig versteuern

Üblicherweise werden Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie steht. In Deutschland bleiben diese Mieten steuerfrei. Trotzdem wurden die ausländischen Einkünfte bislang bei der Berechnung des Steuersatzes in Deutschland berücksichtigt. Die Folge: Für den Eigentümer der Auslandsimmobilie stieg hierzulande der Einkommensteuersatz und damit die Steuerlast.

Genau das wurde für Immobilien in Ländern geändert, mit denen Deutschland ein “Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode” getroffen hat. Hier bleiben jetzt sowohl positive als auch negative Mieteinkünfte im Ausland bei der deutschen Besteuerung vollständig außer Betracht.

Wer vermietbare Ferienimmobilien im EU-Ausland (mit Ausnahme Spanien und Finnland) besitzt, kann sich freuen. “Investitionen in EU-Immobilien werden für deutsche Anleger deutlich attraktiver, wenn mit der Ferienimmobilie positive Mieteinkünfte erwirtschaftet werden”, sagt Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der DHPG. “Anderseits wirkt sich der Wegfall des Progressionsvorbehalts im Verlustfall nachteilig aus.”

Tipp: Die Eigentümer von Ferienimmobilien im Ausland sollten sich stärker bemühen, ihre Immobilie zu vermieten. Wer sich für eine Auslandsimmobilie interessiert, sollte unbedingt die Vermietbarkeit der Immobilie im Blick behalten. Die Steuerersparnis kann einige tausend Euro pro Jahr betragen.

Sonderbehandlung für Immobilien in Spanien oder Finnland

Eine besondere Behandlung erfahren Immobilien in Spanien und Finnland. Wer in diesen Ländern Mietüberschüsse erzielt, muss diese im Rahmen des “Doppelbesteuerungsabkommens mit Anrechnungsmethode” in Deutschland versteuern. Im Gegenzug lassen sich Verluste, die der deutsche Steuerzahler in den gleichen Ländern erleidet, in voller Höhe mit seinen übrigen Einkünften in Deutschland verrechnen.

Wenn das Ferienhaus auf Mallorca in den ersten Jahren rote Zahlen schreibt, reduziert das folglich die deutsche Steuerlast des Eigentümers. Mit anderen Worten: “Das Finanzamt finanziert mit der Steuererstattung einen Teil der Investition”, sagt DHPG-Berater Wolfgang Hornbruch.

Steuervorteile bei Ferienimmobilie im Ausland ausschöpfen

Der Fiskus hält für Eigentümer von Ferienimmobilien im In- und Ausland einige steuerliche Vorteile bereit. Allerdings sind sie an strenge Voraussetzungen geknüpft. Was Steuerpflichtige beachten sollten, um in den Genuss der Vergünstigungen zu kommen.

1. Reine Fremdvermietung: Alle in der Bau- und Vermietungsphase anfallenden Kosten für eine Ferienimmobilie, die ausschließlich fremd vermietet, also vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird, sind steuerlich als Werbungskosten beziehungsweise Betriebskosten absetzbar. Dazu zählen Notarkosten, Gerichtskosten, Darlehenszinsen, Bewirtschaftungskosten und Vermietungsprovisionen. Das Finanzamt fordert eindeutige Nachweise für die reine Fremdvermietung. Grundsätzlich gilt: Die ortsübliche Vermietungszeit darf nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten werden. Wer einen ganzjährigen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Reiseveranstalter vorlegt, ist auf der sicheren Seite.

2. Fremdvermietung und Eigennutzung: Aufwendungen für die Teilzeitvermietung können anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Gewinnprognose über 30 Jahre nachweist. Dem Finanzamt sind vermietete und selbst genutzte Zeiträume genau aufzuschlüsseln und zu belegen. Als Vermietungszeiten werden auch Renovierungsaufenthalte und gegebenenfalls anteilig Leerstandzeiten angerechnet.

3. Reine Eigennutzung: Das Finanzamt erkennt Aufwendungen rund um die ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilie nicht als Werbungs- oder Betriebskosten an. Allerdings sind auch für Ferienimmobilien haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich begünstigt. Eingeschlossen sind Kosten für Reinigungsdienste, Reparaturen, Renovierungen und Gärtner- und Hausmeisterarbeiten. Gefördert werden 20 Prozent der Lohnkosten, bei Handwerkerleistungen bis 1.200 Euro und bei haushaltsnahen Dienstleistungen bis 4.000 Euro pro Jahr. Bedingung ist eine Rechnung mit getrennten Lohn- und Materialkosten sowie die Begleichung per Überweisung.

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