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Kapitalanlage mit Denkmalschutz

Kapitalanleger müssen bei denkmalgeschützten Immobilien genau rechnen. Zwar fördert der Staat Anschaffung, Erhalt und Modernisierung von Baudenkmälern mit attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten. Dafür hat die Denkmalschutzbehörde ein gewichtiges Mitspracherecht bei Sanierung und Höhe der Steuervorteile.

Oft hat die Denkmalschutzbehörde das erste und letzte Wort. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesverfassungsgerichts (Aktenzeichen: 1 BvR 2140/08). Die Denkmalschutzbehörde hatte einem Eigentümer den Abriss einer Schlosskapelle versagt. Die Klage des Bauherren vor dem Bundesverfassungsgericht blieb erfolglos. Obwohl der Eigentümer anführte, dass die Erhaltungsaufwendungen die Einnahmen aus der Gebäudenutzung erheblich übersteigen. Dieses Argument ließen die Richter nicht gelten. Der Eigentümer muss das Denkmal erhalten, solange es wirtschaftlich zumutbar ist, auch wenn es ihm Verluste einbringt. “Denkmalschutzinteressen haben im Extremfall Vorrang vor Eigentümerinteressen”, sagt Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der Wirtschaftskanzlei DHPG.

Bei vielen Entscheidungen rund um die denkmalgeschützte Immobilie sollte die zuständige Denkmalschutzbehörde frühzeitig einbezogen werden. Schnell gefährden Auflagen oder Beschränkungen die Wirtschaftlichkeit des gesamten Objekts. Oft können die eigenen Vorstellungen nur mit einem beträchtlichen finanziellen Mehraufwand umgesetzt werden. “Wichtig ist eine realistische Kostenplanung unter Berücksichtigung aller Anforderungen des Denkmalschutzes”, betont DHPG-Experte Wolfgang Hornbruch. “Steuerbegünstigt sind jedoch nur Maßnahmen, die notwendig sind, um das Objekt als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen.”

Es empfiehlt sich ein enger Dialog mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Der dort aktenkundige Eintragungstext regelt den Umfang des Denkmalschutzes für das jeweilige Objekt. Doch besteht bei der Beurteilung von Sanierungsmaßnahmen immer noch ein persönlicher Ermessensspielraum des zuständigen Mitarbeiters, den Kapitalanleger nutzen können. Durch eine gründliche Vorbereitung und plausible Argumentation lassen sich viele Konflikte mit den Behörden von vorneherein vermeiden (siehe Infokasten).

Wer mit einem Bauträger zusammenarbeitet, sollte sich Referenzen mit Baudenkmälern vorlegen lassen. “In Aussicht gestellte Abschreibungsquoten von über 90 Prozent sind oft unrealistisch und sollten misstrauisch machen”, rät DHPG-Experte Hornbruch. Letztendlich handelt es sich immer um Prognosen, die die Denkmalschutzbehörde durch Belegprüfung und Ortsbegehung überprüft.

Hier sieht die Denkmalschutzbehörde genau hin

Welche Sanierungsmaßnahmen sind unter Denkmalgesichtspunkten zulässig und welche sind steuerlich begünstigt? Die Mitarbeiter der zuständigen Denkmalschutzbehörde prüfen kritisch, verfügen allerdings über einen Ermessensspielraum. Die Voraussetzungen für Steuerbegünstigungen sind bereits in der Frühphase der Investitionsplanung zu klären.

1. Dachausbau: Soll eine neue eigenständige Wohnfläche im Dachstuhl geschaffen werden, zögern Denkmalschutzbehörden oft mit einer Zustimmung. Entscheidendes Kriterium ist, inwieweit die Erneuerung des Dachstuhls der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dient. Unproblematisch ist meist die Erweiterung einer Wohnung durch Einbeziehung des Dachgeschosses (Maisonette).

2. Solaranlagen: Das Anbringen von Photovoltaik-Anlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden wird häufig von den Behörden untersagt. In den Augen des Denkmalschutzes können Solaranlagen das Erscheinungsbild eines geschützten Hauses oder Straßenzugs beeinträchtigen. Kompromissbereit zeigt sich der Denkmalschutz häufig bei kleinen Modulen an unscheinbaren Flächen oder bei der Installation im Garten.

3. Balkonanbau: Ein Balkon darf die Denkmaleigenschaft einer Immobilie nicht beeinträchtigen. Dies ist jedoch häufig der Fall. Deshalb wird das Denkmalschutzamt den Balkonanbau nur in Einzelfällen genehmigen. Voraussetzung ist, dass der Balkon zur sinnvollen Nutzung einer Wohnung zwingend erforderlich ist.

4. Wärmedämmung: Energetisches Sanieren ist heute ein wichtiges Thema. Für Eigentümer von Denkmalimmobilien sind aber Maßnahmen wie eine Außendämmung der Wände häufig tabu. Gerade bei aufwändig gestalteten Fassaden würde dies erheblich in das äußere Erscheinungsbild eingreifen. Eigentümer müssen dann auf andere Maßnahmen, wie etwa eine Innendämmung, ausweichen.

5. Fenstereinbau: Umstritten ist häufig der Austausch von Fenstern. Wollen Eigentümer etwa historische Doppelkassettenfenster aus Holz durch moderne Kunststofffenster ersetzen, verwehrt das Denkmalschutzamt oft die Genehmigung. Schützenswerte Details sind bei Auswahl von Modell und Material unbedingt zu berücksichtigen.

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