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Sanierungskosten dem Mieter aufhalsen

Dachsanierung dem Mieter aufbürdenDer Vermieter einer alten Gewerbeimmobilie darf Sanierungskosten weitgehend dem Mieter aufhalsen. Diese Vertragspflicht umfasst mitunter sogar die Dachreparatur, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln im Fall einer alten Werkstatt (Aktenzeichen: 18 O 289/08).

Hintergrund: Seit der Bundesgerichtshof mehrere Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen gekippt hat, wird die Instandhaltungspflicht für Vermieter und Mieter immer öfter zur Streitfrage. “Selbst Mieter von gewerblichen Mieten glauben jetzt oft, dass sie für Instandhaltung grundsätzlich nicht mehr aufkommen müssen, egal was im Vertrag steht. Das ist vor allem in Bezug auf gewerbliche Immobilien ein Irrtum”, sagt Rechtsanwalt Michael Rainer von der Kanzlei GRP Rainer.

Vermieter von Hallen, Büros oder Ladenlokalen haben mehr Verhandlungsspielraum als bei Wohnungen. “Es ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass eine Individualvereinbarung den Mieter grundsätzlich zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichten kann, selbst wenn diese Vereinbarung zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt”, erklärt Rechtsanwalt Rainer die Rechtslage.

Sanierungskosten im Mietvertrag individuell vereinbaren

Das Stichwort “Individualvereinbarung” entscheidet über die Gültigkeit der mietvertraglichen Regelung. Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn Vermieter und Mieter die Vereinbarung individuell ausgehandelt haben. Insofern unterscheidet sich die Individualvereinbarung auch wesentlich von den so genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Mit letzteren setzt der Vermieter dem Mieter einen fertigen und vorformulierten Vertrag vor. Deshalb gelten bei AGB auch besondere Regeln zum Schutz des Mieters vor überraschenden oder intransparenten Vertragsklauseln.

Genau an dieser Stelle wollte der Mieter im Urteilsfall den Hebel ansetzen. Doch das OLG Köln stellte klar, dass Vermieter und Mieter im konkreten Fall eine individuelle Vertragslösung ausgehandelt hatten. Der Mietvertrag sah vor, dass “sämtliche Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten vom Mieter getragen” werden solten. Bei dieser Klausel handelte es sich laut Kölner Urteil “nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung …, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden ist.” Die strittige Klausel sei vielmehr erkennbar auf den vorliegenden Mietvertrag zugeschnitten. “Das Urteil zeigt, dass es für Vermieter alter Gewerbeimmobilien entscheidend darauf ankommt, dass sie mit dem Mieter ihrer Immobilie einen individuellen Mietvertrag aushandeln”, empfiehlt Rechtsanwalt Michael Rainer.

Dächer gehören nicht per se zum Bereich der Mietfläche

Das vor dem OLG Köln erstrittene Urteil geht über den Normalfall strittiger Instandhaltungskosten hinaus. Denn das Kölner Oberlandesgericht hat diesmal auch die Dachreparatur zum Pflichtenbereich des Mieters gezählt. Dabei gehören Dächer nicht von vornherein zu dem Bereich der Mietfläche. Trotzdem hat das OLG Köln die 7300 Euro teure Dachreparatur im Urteilsfall als Instandhaltung eingeordnet, die der Mieter der Werkstatthalle selbst zu tragen habe.

Dem Mieter der Werkstatt half auch nicht der Hinweis auf einen Sturmschaden. Tatsächlich hatte ein Sturm das Dach so beschädigt, dass es nicht mehr ganz dicht war. Dieser Sachverhalt war vor Gericht auch unstrittig. Ebenso unstrittig war jedoch, dass der Vermieter die Kosten der Notabdichtung übernommen hatte. “Bei so einer Notreparatur handelt es sich um eine Mängelbeseitigung, die zu Lasten des Vermieters geht”, erklärt Rechtsanwalt Rainer die Abgrenzung zur Instandsetzung. Der Kölner Rechtsanwalt konnte dem Gericht mit einem älteren Gutachten beweisen, dass die strittige Reparatur die Instandsetzung betraf. Diesem Gutachten zufolge hatte das Dach der Werkstatthalle bereits vor Abschluss des Mietvertrags ihre “Lebenserwartung erreicht” und war deshalb komplett erneuerungsbedürftig. Dieser schlechte Zustand des Dachs hat im Urteilsfall den Mietpreis zu Gunsten des Mieters beeinflusst, was dem Mieter bei Vertragsabschluss auch bekannt war.

Bei alten Gewerbeimmobilien droht Rechtsstreit

Rechtsanwalt Rainer rät Vermietern zur Prävention. “Wer eine ältere Gewerbeimmobilie vermietet, sollte für den Eventualfall eines Rechtsstreits vorbeugen. Das Kölner Urteil zeigt, wie wichtig es ist, den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu dokumentieren. Außerdem sollte der Vermieter individuelle Verträge aushandeln. Drittens sollte der Vermieter die Klauseln im Mietvertrag vor Abschluss auf den Prüfstand stellen. Ein guter Mietvertrag bietet dem Mieter für den Streitfall keine offene Flanke. Unsere Rechtsanwälte für Immobilienrecht sorgen dafür, dass Mieter einen Mietvertrag erst gar nicht angreifen können”, sagt Rainer.

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