Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich dann an, wenn Immobilien und Grundstücke den Besitzer wechseln. Doch Vorsicht: Es gibt viele Ausnahmen, die sich zum Teil obendrein auch noch gegenseitig aufheben können. Außerdem ist der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer nicht in allen Bundesländern gleich.
Bemessung und Höhe des Steuersatzes
Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer wird nicht vom Bund, sondern von den Ländern bestimmt. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein. Maßgeblich für den richtigen Steuersatz ist der Standort der Immobilie, also nicht der Wohnort der Vertragspartner. Berechnet wird die Grunderwerbsteuer als prozentualer Anteil des Gesamtkaufpreises für den Grundbesitz.
Die Ausnahme sind unbebaute Grundstücke, die später bebaut werden sollen. In diesem Fall wird die Steuer nur für das Grundstück erhoben. Dies gilt allerdings nur, wenn das Grundstück nicht über die Baufirma erworben beziehungsweise wenn für die Grundbebauung ein eigenständiger Vertrag abgeschlossen wird. Ansonsten werden alle mit dem Grund und Boden „fest verbundenen Objekte“ berücksichtigt. Es ist möglich, Anbauteile von Häusern oder so genannte „bewegliche Zusätze“ wie Küche, Gartenhaus, Rolläden, Markisen etc. aus der Steuer herauszurechnen, jedoch nur wenn dafür ein entsprechender Nachweis vor dem Finanzamt erbracht wurde.
Ein Rechenbeispiel: Ein Käufer in Bayern erwirbt ein Grundstück. Der Kaufpreis beträgt 175.000 Euro. Außerdem ist das Grundstück mit einer Hypothek von 50.000 Euro belastet. Die Summe von 225.000 Euro ist die richtig berechnete Bemessungsgrundlage für die zu erhebende Grunderwerbsteuer. Auf diesen Betrag wird der Gewerbesteuersatz angewendet. In Bayern sind das 3,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer beläuft sich bei diesem Immobiliengeschäft demnach auf 7.875 Euro.
Steuerpflichtig sind zunächst beide Vertragsparteien, wobei im Normalfall notariell festgehalten wird, dass die Steuerpflicht dem Käufer zugesprochen wird. Für nähere Informationen sei an dieser Stelle auf entsprechende Fachliteratur zum Thema Grunderwerbsteuer verwiesen.
Schenkung, Erbe, Verwandtschaft
Nicht jeder Eigentümerwechsel löst Grunderwerbsteuer aus. Bei Schenkung oder im Erbfall entfällt diese Steuerpflicht. Denn hier greift mit der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer schon eine andere Steuerpflicht.
Die gestaffelten Steuersätze der Schenkungs- und Erbschaftssteuer liegen wesentlich höher als die von den Bundesländern festgelegten Sätze für die Grunderwerbsteuer.
Auch bei Verkäufen innerhalb der Verwandtschaft im ersten Verwandtschaftsgrad fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier handelt es sich um Verkäufe von Grundbesitz von Eltern an die eigenen Kinder oder von Großeltern an die Enkel. Ab dem zweiten Verwandtschaftsgrad, das sind Geschwister, Onkel, Cousins, gilt diese Ausnahme nicht mehr.
Eine weitere Ausnahme besteht bei Ehegatten, wobei der Verkauf im Falle einer Scheidung vor dem richterlichen Scheidungstermin abgewickelt werden muss.
Fälligkeit und Abwicklung
Die Grunderwerbsteuer wird mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig. Sie muss in voller Höhe und zeitnah zum Abschluss des Kaufvertrags geleistet werden, eine Ratenzahlung ist nicht vorgesehen. Wenn im Vertrag festgehalten wird, dass der Käufer die Steuerpflicht übernimmt, muss er den Kauf an das zuständige Finanzamt melden. Erst mit der Abgeltung der Steuer kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden, die dazu benötigt wird, den Grundbucheintrag der Immobilie zu ändern. Dies ist rechtlich besonders wichtig, denn prinzipiell gehört dem Verkäufer das Grundstück bis zum vollendeten Grundbucheintrag. Und zwar unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits an diesen bezahlt wurde.
