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Das kleine Einmaleins der Nebenkostenabrechnung

Müllentsorgung: Zu Lasten der MieterGeht es um die Abrechnung der Nebenkosten, geraten Mieter und Vermieter oft in Streit. Dabei lassen sich Konflikte vermeiden, wenn sich Mieter und Vermieter an die rechtlichen Vorgaben halten. Rechtsanwältin Niloufar Hoevels aus Nürnberg erklärt, was Mieter und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung beachten müssen.

Abrechnung von Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren

Vermieter können die Betriebskosten auf die Mieter übertragen. Allerdings nur, wenn sie das im Mietvertrag vereinbart haben. Ohne Vereinbarung sind diese Betriebskosten bereits in der Miete enthalten. Bleibt die Frage, welche Positionen zu den Betriebskosten gehören.

Auf dem freien Wohnungsmarkt gilt grundsätzlich diese Definition: Betriebskoten sind solche Kosten, die beim Vermieter durch den laufenden Betrieb der Immobilie entstehen. Dazu gehören die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. „Auch Gelder, die für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Gartenpflege oder Ähnliches anfallen, darf der Eigentümer auf die Mietparteien umlegen”, erklärt Niloufar Hoevels als Partneranwältin der Roland Rechtsschutzversicherung. „Dasselbe gilt für öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, die er für den Besitz des Grundstücks zahlen muss.”

Bei Immobilien, die sowohl als Wohnung als auch gewerblich genutzt werden, gilt eine besondere Regelung: Bevor der Eigentümer die Kosten auf die Privatparteien umlegt, muss er die Kosten herausrechnen, die auf die Gewerbeflächen entfallen.

Nebenkostenabrechnung muss verständlich sein

Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in alle Belege zur Nebenkostenabrechnung. Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass sowohl die einzelnen Rechnungsposten als auch die Gesamtabrechnung übersichtlich und verständlich sind. Ist das nicht der Fall oder sind die veranschlagten Kosten für den Mieter nicht nachvollziehbar, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Er hat dort alle Positionen aufzulisten. Am Ende sollte vermerkt sein, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er Geld zurückbekommt. Rechtsanwältin Hoevels rät: „Bevor ein Mieter die Abrechnung der Nebenkosten anzweifelt und Rückzahlungen fordert, sollte er aufgrund des Mietvertrags prüfen, welche Kosten auf ihn übertragbar sind.” Wichtig: Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Reparaturen und Hausverwaltung kann der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen.

Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten zuschicken

Der Mieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erhalten. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Schickt der Vermieter jedoch bis dahin eine ordnungsgemäße Rechnung, müssen Mieter die Nachzahlung leisten.

Widerspruch bei falscher Nebenkostenabrechnung

Ist die Rechnung fehlerhaft und entspricht nicht den formellen Ansprüchen, können sich die Mieter weigern zu zahlen. In diesem Fall muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Rechnungserhalt schriftlich widersprechen und seinen Einwand konkret begründen.

Bei Zahlungsverzug droht Kündigung

„Wer der Forderung zu Unrecht nicht nachkommt, gerät spätestens nach 30 Tagen in Zahlungsverzug. Hierauf muss der Vermieter private Mieter in der Rechnung gesondert hinweisen. Dann kann der Vermieter zusätzliche, durch den Verzug entstandene Kosten einfordern”, erklärt Rechtsanwältin Hoevels. „Hält der Mieter die Zahlungsfrist nicht ein, kann ihm der Eigentümer unter Umständen sogar fristgerecht kündigen, auch wenn die Nebenkostennachzahlung nicht zur Miete gehört.”

Keine Nachzahlung bei pauschaler Nebenkostenabrechnung

Anders der Fall bei Pauschalen. Hat der Vermieter mit dem Mieter für die Nebenkosten einen Pauschalbetrag vereinbart, muss der Mieter keine Nachzahlungen leisten. Selbst dann nicht, wenn die tatsächlichen Kosten viel höher als der Pauschalbetrag sind. Allerdings kann der Vermieter den Pauschalbetrag für die Zukunft anpassen.

Flächenschlüssel für Kostenumlage auf Mietparteien maßgeblich

Auch bei der Abrechnungsgrundlage gibt es oft Streit. Grundsätzlich gilt der Flächenschlüssel. Bei diesem werden die Nebenkosten auf alle Mieter je nach ihrer Wohnfläche verteilt. Doch Vermieter können mit ihren Mietern auch einen anderen Umlageschlüssel vereinbaren. Führt das im Einzelfall zu einer ungerechten Verteilung der Kosten, kann der Vermieter den Umlageschlüssel für die Zukunft unter bestimmten Voraussetzungen ändern. „Das macht vor allem dann Sinn, wenn der neue Umlagemaßstab den unterschiedlichen Verbrauch oder die Verursachung berücksichtigt“, erklärt die die Partneranwältin der Roland Rechtsschutzversicherung. Der neue Umlagemaßstab muss außerdem für den Vermieter zumutbar sein.

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