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Mieter muss nach Auszug keine Renovierungskosten zahlen

 Wohnungsrenovierung: Keine Beteiligung der Mieter bei falscher Quotenklausel (© gradt - Fotolia.com)Vermieter haben bei der Formulierung ihrer Mietverträge offenbar kein glückliches Händchen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit der so genannten Quotenklausel erneut eine typische Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen auf den Prüfstand gestellt und prompt gekippt (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 285/12). Für Mieter ist das Urteil so erfreulich wie für Vermieter bitter: Denn Mieter müssen jetzt gar nichts mehr zahlen, wenn der Vermieter die Quotenklausel im Mietvertrag falsch formuliert hat.

Mit einer Quotenklausel wollen Vermieter per Mietvertrag regeln, dass sich ein Mieter auch dann an Renovierungskosten beteiligen muss, wenn er schon vor der ersten Renovierungsfrist auszieht. Wie hoch der Anteil ist, hängt von mehreren Fragen ab:

  • Fristenplan: Wie lange Zeit lässt der Mietvertrag dem Mieter bis zur Renovierung?
  • Mietdauer: Wie lange hat der Mieter die Wohnung bewohnt
  • Renovierungskosten: Auf welcher Grundlage wird die Höhe der Renovierungskosten festgelegt?

Die meisten Mietverträge legen für Schönheitsreparaturen einen Fristenplan fest. Dieser verpflichtet den Mieter, die Mietwohnung regelmäßig zu renovieren und zum Beispiel alle fünf oder sieben Jahre neu anzustreichen.

Bleibt die Frage, was der Mieter zu den Schönheitsreparaturen beitragen muss, wenn er schon vor Ablauf der ersten Renovierungsfrist auszieht, zum Beispiel nach zwei oder drei Jahren, und somit laut Mietvertrag eigentlich noch gar keine Renovierung fällig ist?

Diesen Fall wollen die Vermieter mit ihrer Quotenklausel so regeln: Der Mieter soll sich nach Auszug an der Endrenovierung abhängig von der Mietdauer beteiligen. Anders ausgedrückt: Je länger der Mieter die Wohnung bewohnt hat, desto mehr soll er von den Renovierungskosten bezahlen. Dabei soll sein Anteil an den Kosten so hoch sein wie das Verhältnis der Mietdauer zur vereinbarten Renovierungsfrist. Beispiel: Sieht der Fristenplan im Mietvertrag eine Renovierung nach fünf Jahren vor, soll ein Mieter, der schon nach einem Jahr wieder auszieht, ein Fünftel der Renovierungskosten beisteuern; nach zwei Jahren wären es schon zwei Fünftel und so weiter. Diese Rechnung lässt sich auch auf monatliche Anteile herunter brechen.

So weit so gut. Bleibt die nächste entscheidende Frage: Wie hoch sind überhaupt die Renovierungskosten an denen sich der Mieter beteiligen soll?

Dafür haben sich Vermieter eine für sie tolle Regelung einfallen lassen. Diese liest sich in Mietverträgen zum Beispiel so: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ Diese Klausel ist für viele Mietverträge typisch.

Mit anderen Worten: Der Mieter soll sich nicht an echten Renovierungskosten beteiligen, sondern nur an fiktiven Kosten. So braucht der Vermieter die Wohnung gar nicht erst renovieren zu lassen und kann trotzdem kassieren.

Das Spiel ist unfair. Denn der Mieter hat keine Chance, sich gegen einen überteuerten Kostenvoranschlag zu wehren. Diese Klausel, die für viele Mietverträge typisch ist, verbaut dem Mieter die Möglichkeit, sich selbst bei Malerfachgeschäfte zu erkundigen und dem Vermieter einen günstigeren Kostenvoranschlag vorzulegen.

Diese Klausel benachteiligt die Mieter. Genau deshalb hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Quotenklausel gekippt und für unwirksam erklärt (Aktenzeichen: VIII ZR 285/12). Die Folgen des Urteils sind für Mieter erfreulich. Denn er muss überhaupt nichts mehr für Schönheitsreparaturen bezahlen, wenn die Quotenklausel im Mietvertrag auf den Kostenvoranschlag fixiert ist, den der Vermieter vom Malerfachgeschäft seines Vertrauens bekommt.

Für Vermieter heißt das: Sie müssen bei alten Mietverträgen damit rechnen dass sie auf Renovierungskosten sitzen bleiben, wenn die Mieter bereits vor der vereinbarten Renovierungsfrist ausziehen. Bei neuen Mietverträgen können sich Vermieter immerhin eine Quotenklausel ausdenken, die Mieter nicht benachteiligt. Damit haben Vermieter sicher auch mehr Chancen, dass ihre Verträge einer juristischen Prüfung vor Gericht standhalten und nicht mehr platzen wie Seifenblasen.

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