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Finanzämter ziehen bei Vermietern Daumenschrauben an

Gartenzaun: Immobilienleerstand bei Steuererklärung nutzenVermieter können auch für leerstehende Immobilien Werbungskosten von der Steuer absetzen. Doch Vorsicht: Ein langer Leerstand macht Finanzbeamte skeptisch. Wer dann keine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kann, muss im schlimmsten Fall gleich für mehrere Jahre Steuern nachzahlen.

Der Leerstand von Immobilien in Deutschland ist beachtlich. Bundesweit stehen jedes zehnte Büro und jede zwanzigste Mietwohnung längere Zeit oder dauerhaft leer. Doch auch bei Leerstand können die Vermieter alle Aufwendungen als Werbungskosten von der Einkommensteuer absetzen. Hierzu zählen Finanzierungskosten, Grundsteuer, Abschreibungen, Verwaltungskosten. Allerdings gibt es eine Voraussetzung: Der Vermieter muss  darlegen, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung bemüht und auf Dauer positive Einkünfte erzielen möchte. Doch der Nachweis fällt immer schwerer. Die Wirtschaftskanzlei WWS in Mönchengladbach hat festgestellt, dass die Finanzämter bei den Werbungskosten für leerstehende Immobilien die Daumenschrauben anziehen und von den Vermietern immer konkretere Nachweise fordern.

Finanzamt fordert vom Vermieter Nachweis der Vermietungsabsicht

“Das stereotype Schalten von Anzeigen reicht der Finanzverwaltung und Rechtsprechung mittlerweile nicht mehr aus”, warnt Rechtsanwalt Thomas Heidbergvon der Kanzlei WWS. “Auch eine allgemein hohe Leerstandsquote in der näheren Umgebung genügt nicht mehr als Argument. Je länger ein Leerstand andauert, desto eindeutiger und konkreter muss die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden.”

Wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei, streicht es alle steuerlich berücksichtigungsfähigen Verluste. Und zwar gleich für mehrere Jahre. Denn das Finanzamt erlässt die Steuerbescheide im Zweifelsfall unter dem Vorbehalt der Nachprüfung,. So kann das Finanzamt Steuerbescheide auch rückwirkend ändern. Das wird für den Immobilieneigentümer teuer. Denn dieser muss mit hohen Steuernachzahlungen inklusive sechs Prozent Nachzahlungszinsen pro Jahr berappen.

Vermieter weisen am besten nach, dass sie alle Möglichkeiten zur Vermietung ausschöpfen. Bei Leerstand müssen sie ihre Immobilie aktiv am Vermietungsmarkt anbieten. “Wer einen Maklerauftrag, verschiedene Zeitungsanzeigen oder Besichtigungstermine nachweist, kann viele Vorbehalte der Finanzbehörden ausräumen”, erklärt Rechtsanwalt Heidberg von der kanzlei WWS. Wichtig ist, die getroffene Maßnahme regelmäßig auf ihren Erfolg zu prüfen, um sich nötigenfalls mit anderen Mitteln um eine Vermietung zu bemühen.

Vermieter müssen die Prämissen der Vermietung ändern

Tipp der Kanzlei WWS: Bei einem längerem Leerstand sind auch die eigenen Prämissen für die Vermietung zu überdenken. Der Vermieter kann zum Beispiel die Miethöhe hinterfragen und eventuell unter die ortsübliche Miete drücken.Oder er berücksichtigt auch solche Mietinteressenten, die er bislang als ungeeignet abgelehnt hat. Unter Umständen erschließt die (Teil-)Möblierung einer Wohnung einen neuen Interessentenkreis. In jedem Fall muss die Immobilie in einem vermietbaren Zustand sein. Ist das nicht der Fall, sollten Vermieter die Immobilie so umbauen, dass sie den Marktanforderungen entspricht. Die Aufwendungen gelten prinzipiell als Werbungskosten. “Erhöhte Vorsicht ist bei Renovierungsarbeiten geboten, die nach einer Vermietung und vor einer anschließenden Selbstnutzung oder Veräußerung der Immobilie erfolgen”, warnt Rechtsanwalt Heidberg. In diesem Fall muss der Immobilienbesitzer eine nachhaltige und ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen, die erst nach Abschluss der Arbeiten aufgegeben wurde.

Grundsätzlich sollten Immobilienbesitzer alle Vermietungsbemühungen sorgfältig dokumentieren und frühzeitig Nachweise sammeln. So lassen sich viele Verdachtsmomente der Finanzbehörden ausräumen und attraktive Steuervorteile sichern.

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