Immobilie im Ausland richtig versteuern

Mallorca, Toskana, Côte d’Azur – rund eine Million Bundesbürger besitzt eine Immobilie im Ausland. Weitere 700.000 Deutsche suchen im Ausland noch nach einer geeigneten Immobilie. Ob Investition für den Ruhestand oder Kapitalanlage, wer im Ausland eine Immobilie kauft, sollte auch an das Finanzamt denken.

Eigentümer und Käufer von Immobilien im Ausland müssen seit dem Jahressteuergesetz 2009 neu rechnen. Seitdem unterliegen Mieteinkünfte, die deutsche Steuerzahler in EU-Ländern erzielen, meist nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Diese Regelung macht beim Eigentum von Immobilien im Ausland neue Gestaltungsmodelle möglich.

Mieteinkünfte von Immobilie im Ausland richtig versteuern

Üblicherweise werden Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie steht. In Deutschland bleiben diese Mieten steuerfrei. Trotzdem wurden die ausländischen Einkünfte bislang bei der Berechnung des Steuersatzes in Deutschland berücksichtigt. Die Folge: Für den Eigentümer der Auslandsimmobilie stieg hierzulande der Einkommensteuersatz und damit die Steuerlast.

Genau das wurde für Immobilien in Ländern geändert, mit denen Deutschland ein „Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode“ getroffen hat. Hier bleiben jetzt sowohl positive als auch negative Mieteinkünfte im Ausland bei der deutschen Besteuerung vollständig außer Betracht.

Wer vermietbare Ferienimmobilien im EU-Ausland (mit Ausnahme Spanien und Finnland) besitzt, kann sich freuen. „Investitionen in EU-Immobilien werden für deutsche Anleger deutlich attraktiver, wenn mit der Ferienimmobilie positive Mieteinkünfte erwirtschaftet werden“, sagt Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der DHPG. „Anderseits wirkt sich der Wegfall des Progressionsvorbehalts im Verlustfall nachteilig aus.“

Tipp: Die Eigentümer von Ferienimmobilien im Ausland sollten sich stärker bemühen, ihre Immobilie zu vermieten. Wer sich für eine Auslandsimmobilie interessiert, sollte unbedingt die Vermietbarkeit der Immobilie im Blick behalten. Die Steuerersparnis kann einige tausend Euro pro Jahr betragen.

Sonderbehandlung für Immobilien in Spanien oder Finnland

Eine besondere Behandlung erfahren Immobilien in Spanien und Finnland. Wer in diesen Ländern Mietüberschüsse erzielt, muss diese im Rahmen des „Doppelbesteuerungsabkommens mit Anrechnungsmethode“ in Deutschland versteuern. Im Gegenzug lassen sich Verluste, die der deutsche Steuerzahler in den gleichen Ländern erleidet, in voller Höhe mit seinen übrigen Einkünften in Deutschland verrechnen.

Wenn das Ferienhaus auf Mallorca in den ersten Jahren rote Zahlen schreibt, reduziert das folglich die deutsche Steuerlast des Eigentümers. Mit anderen Worten: „Das Finanzamt finanziert mit der Steuererstattung einen Teil der Investition“, sagt DHPG-Berater Wolfgang Hornbruch.

Steuervorteile bei Ferienimmobilie im Ausland ausschöpfen

Der Fiskus hält für Eigentümer von Ferienimmobilien im In- und Ausland einige steuerliche Vorteile bereit. Allerdings sind sie an strenge Voraussetzungen geknüpft. Was Steuerpflichtige beachten sollten, um in den Genuss der Vergünstigungen zu kommen.

1. Reine Fremdvermietung: Alle in der Bau- und Vermietungsphase anfallenden Kosten für eine Ferienimmobilie, die ausschließlich fremd vermietet, also vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird, sind steuerlich als Werbungskosten beziehungsweise Betriebskosten absetzbar. Dazu zählen Notarkosten, Gerichtskosten, Darlehenszinsen, Bewirtschaftungskosten und Vermietungsprovisionen. Das Finanzamt fordert eindeutige Nachweise für die reine Fremdvermietung. Grundsätzlich gilt: Die ortsübliche Vermietungszeit darf nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten werden. Wer einen ganzjährigen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Reiseveranstalter vorlegt, ist auf der sicheren Seite.

2. Fremdvermietung und Eigennutzung: Aufwendungen für die Teilzeitvermietung können anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Gewinnprognose über 30 Jahre nachweist. Dem Finanzamt sind vermietete und selbst genutzte Zeiträume genau aufzuschlüsseln und zu belegen. Als Vermietungszeiten werden auch Renovierungsaufenthalte und gegebenenfalls anteilig Leerstandzeiten angerechnet.

3. Reine Eigennutzung: Das Finanzamt erkennt Aufwendungen rund um die ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilie nicht als Werbungs- oder Betriebskosten an. Allerdings sind auch für Ferienimmobilien haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich begünstigt. Eingeschlossen sind Kosten für Reinigungsdienste, Reparaturen, Renovierungen und Gärtner- und Hausmeisterarbeiten. Gefördert werden 20 Prozent der Lohnkosten, bei Handwerkerleistungen bis 1.200 Euro und bei haushaltsnahen Dienstleistungen bis 4.000 Euro pro Jahr. Bedingung ist eine Rechnung mit getrennten Lohn- und Materialkosten sowie die Begleichung per Überweisung.

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4 Kommentare

  1. Anfrage an Daily Paragraph
    Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, dann werden also seit 2009 die Mieteinkünfte nicht mehr “üblicher Weise in dem Land versteuert, in dem die Immobilie steht” , wenn dieses Land nicht gerade Spanien oder Finnland ist und wenn mit diesem Land ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht ?

    Gibt es hier -konkret in GB – trotzdem Bemessungsgrenzen für die Höhe der Mieteinkünfte für deutsche Staatsbürger, die NICHT in GB leben? Erhält der englische Fiskus gar nichts?

    Bitte um Antwort per Mail

  2. Verstehe ich das richtig, dass bei einer Immobilie im Ausland (sofern sie dem DBA unterliegt) sowohl der Kauf als auch die Kosten und Erträge nur in dem Herkunftsland der Immobilie und nicht in Deutschland zu versteuern ist?

    • Antwort der Redaktion auf den Kommentar von Tilo Scherling vom 28.09.2015:

      Als Redaktion verstehen wir das nicht so. In dem Artikel geht es vor allem um die Frage, wie der deutsche Fiskus die Überschüsse oder Verluste aus der Vermietung von Immobilien im Ausland behandelt. Das hängt nicht nur davon ab, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) besteht, sondern auch noch davon, was für eines das ist.

      Mit den meisten EU-Ländern hat Deuitschland laut Artikel ein „DBA mit Freistellungsmethode“ vereinbart, mit Spanien und Finnland dagegen ein „DBA mit Anrechnungsmethode“. Entsprechend unterschiedlich behandelt das hiesige Finanzamt im EU-Ausland erzielte Mieteinkünfte. Soweit die Information von Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der Kanzlei DHPG, den wir in dem Artikel als Experten zitiert haben.

      Außerdem informiert der Artikel Sie über Steuervorteile, die der deutsche Fiskus bei Auslandsimmobilien gewährt. Hier kommt es darauf an, wie der Eigentümer seine Auslandsimmobilie nutzt. Es gibt drei Fälle:
      1. Der Eigentümer vermietet die Immobilie OHNE diese zu selbst zu nutzen
      2. Der Eigentümer vermietet die Immobilie UND nutzt diese auch selbst
      3. Der Eigentümer nutzt (bewohnt) die Immobilie ausschließlich selbst

      Hinweis: Daily Paragraph ist ein journalistisches Portal. Als solches bieten wir sorgfältig recherchierte Informationen, jedoch keine Rechtsberatung. Wir beantworten Ihre Kommentare nach sorgfältiger Prüfung, übernehmen jedoch keine Garantie für die Richtigkeit.

      Fazit: Wenn Sie eine individuelle Rechtsfrage zum Thema haben, wenden Sie sich bitte an den Experten, den wir im Artikel zitiert haben, oder an einen anderen Fachmann Ihrer Wahl.

      Die Redaktion von Daily Paragraph

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